對房價的走勢，有一個普遍的觀點(diǎn)：北上廣深的房價將是最為堅挺的區(qū)域，就算全國其他城市房價跌了，北上廣深的房價也不會跌。

(資料圖片)

可現(xiàn)在，這個觀點(diǎn)正在被推翻。北京二手房價格開始失控。

在4月份，北京二手房成交量大跌8000套。進(jìn)入5月份后，北京的二手房更加地難賣了，預(yù)計5月二手房成交量不超過1萬套。在和平里片區(qū)，曾經(jīng)一個月能賣60-70套，可現(xiàn)在10套都賣不出去。有業(yè)主狠心降價90萬，可還是賣不動。

在北京，僅鏈家這一家中介公司后臺在售的二手房源就超過了12萬套，創(chuàng)造歷史新高。賣房的人比買房的人還要多，這就注定了二手房的價格難以堅挺。不只是北京的二手房掛牌量飆升，深圳、上海、廣州、杭州的二手房掛牌量也在飆升。

4月份，深圳二手房掛牌量突破5.2萬套，上海二手房掛牌量突破20萬套，廣州二手房掛牌量破14萬輛，杭州也突破了20萬套。其中，杭州受阿里裁員影響，房價又一次暴跌，250萬的房子只能賣200萬，390萬的房子實(shí)際成交就320萬，降價50萬以上成為新常態(tài)。還有比較極端的，600多萬的房價直接腰斬，賣300多萬。

除了這些超一線城市外，重慶二手房掛牌量突破17萬套，廈門、成都、南京、武漢、鄭州等城市，二手房均出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象。因新房價格受備案價所限制，二手房在價格上靈活度很大，更能精準(zhǔn)地反映當(dāng)下的房市。

深圳就有一個樓盤，因降價60萬被勒令終止，禁止降價。昆山也有一個樓盤因打7折被罰，理由都是擾亂市場秩序。可是，降價已經(jīng)是房企所能采取的最后辦法了。不降價，房子根本賣不出去。相反，降價策略是非常有效的。在深圳，因樓盤直降60萬現(xiàn)金，就引起了購房者蜂擁排隊(duì)。從這就能看出，不是消費(fèi)者不想購房，實(shí)在是價格限制了購買力。

中國人對房子的需求是客觀存在的，不是年輕人不想買房，而是買不起。深圳是廣東GDP第一大市，昆山也是江蘇GDP排名第一的縣級市，人均GDP超過22萬，位列全國第一。可深圳、昆山的房子都賣不動了。

北京還可以說，因?yàn)閼艨谙拗疲辉S外地人買房。可是深圳只要滿5年社保就可以買房了，還可以走人才落戶渠道。在深圳，五年社保限制根本就不算事兒。一般人五年內(nèi)攢不起深圳一套房的首付，正常人都要在深圳工作5年以上，才能付得起首付。

當(dāng)北京、深圳的房市購買力都不夠時，房價的下跌就是必然的了。北上廣深的房價遠(yuǎn)沒有外界想象得樂觀，同樣出現(xiàn)了兩極化。這種兩極化不是簡單地按地段區(qū)分，不是中心區(qū)房價就堅挺，而越邊緣的區(qū)域就越降價。這是錯的。

隊(duì)長有一個朋友，住在珠江新城太古匯附近，房子市值800多萬，可實(shí)際成交價只有600多萬，差價超過200萬。地段夠好了吧？可為什么還是賣不上價格呢？

這跟廣州的城市規(guī)劃有關(guān)。珠江新城是廣州集全市之力打造的中央商業(yè)區(qū)，高樓大廈林立，房價直破10萬/平米。可是，廣州又不只有珠江新城一個商務(wù)區(qū)，黃埔有臨港新區(qū)、番禺有萬博中心、海珠有琶洲、南沙有明珠灣CBD。珠江新城并不是唯一的中央商務(wù)區(qū)，對比新建成的海珠琶洲，番禺萬博，珠江新城早就已經(jīng)飽和了。

真正推動房價上漲的區(qū)域是海珠琶洲和番禺萬博，而珠江新城的住宅樓反而陷入了有價無市的尷尬境地。掛牌價，各大業(yè)主都往高的掛，可實(shí)際成交價根本就提不上去。

也就是說，超一線城市的房價不再是完全跟著地段走，而是跟著城市的發(fā)展規(guī)劃走。在沒有琶洲、沒有萬博中心、沒有臨港新區(qū)的時候，珠江新城就是絕對的超級市中心。可有了琶洲、萬博、臨港，珠江新城除了高地租外，高房價就很難支撐了。

這不只是廣州一個城市的單一現(xiàn)象，而是許多大城市的共同特征。功能分區(qū)，產(chǎn)業(yè)分區(qū)，直接造成的就是房價的走向分歧。當(dāng)北上廣州的二手房掛牌量激增后，不僅不會促進(jìn)銷量，反而會讓更多的人持幣觀望，核心原因就在于新房與二手房的大幅落差，讓等等黨成為主流。

在隊(duì)長看來，在這種越來越大的價格落差面前，新房限價已經(jīng)沒有意義。它除了維持房價的表面虛高外，帶動不了房地產(chǎn)市場，也解決不了普通人的住房需求。

當(dāng)北京的二手房都陷入大規(guī)模降價的時候，房市本身就已經(jīng)進(jìn)入到了一個進(jìn)退兩難的局面了。想買的買不起，想賣的賣不掉。

在隊(duì)長看來，有條件地解除限價，在一部分城市允許房企降價銷售，是打破僵局的重要一步。

這個世界上本來就沒有包賺錢的生意，房價不應(yīng)該由成本決定，而應(yīng)該由市場決定。

房子降價，天不會塌下來。

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