本文來源：時代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

“符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房”。

人口超千萬、GDP破萬億元的特大城市東莞，5月14日凌晨發(fā)布樓市新政“莞七條”。生育二孩或三孩可多買一套房、限售年限從3年調(diào)整為2年等多項(xiàng)政策，引起市場熱議。

高強(qiáng)度、高頻率，是東莞樓市調(diào)控特點(diǎn)。

2021年，東莞相繼發(fā)布“莞八條”“莞七條”等一系列被稱為“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，打擊投機(jī)炒房行為，樓市進(jìn)入調(diào)控周期。

進(jìn)入2022年，東莞樓市調(diào)控接踵而至。從土地拍賣、新房價(jià)格管理等方向調(diào)整調(diào)控政策。

而剛出臺的“莞七條”，因涉及面廣、力度大而備受關(guān)注。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“莞七條”有利于降低交易成本、提高市場流動性，對今年東莞房地產(chǎn)市場走向起重要引導(dǎo)作用。

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激活中高收入人群的購房需求

5月14日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市自然資源局、東莞市不動產(chǎn)登記中心、東莞市金融工作局、東莞市住房公積金管理中心、國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會、東莞監(jiān)管分局九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（東建〔2022〕4號）（以下簡稱《通知》）。

《通知》從保障剛性住房需求、支持改善性住房需求、滿足合理購房信貸需求、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)、提高商品住宅品質(zhì)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、優(yōu)化服務(wù)便利交易等七大方面，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控政策。

合富研究院高級分析師李興旺在接受時代周報(bào)記者采訪中指出，此次發(fā)布的“莞七條”，主要目的是滿足改善性住房需求。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，“莞七條”是更有針對性的調(diào)控政策，包括鼓勵開發(fā)企業(yè)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，二孩、三孩家庭可多買一套房等都比較新穎。

根據(jù)《通知》，東莞居民家庭符合國家生育政策生育二孩或三孩的，可以新增購買一套商品住房。其中，非東莞市戶籍居民家庭需提供購房之日前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納24個月以上社保或個稅證明。

此前，針對東莞戶籍居民家庭，新房限購兩套，二手房不限購；非戶籍居民家庭，新房、二手房合計(jì)限購兩套。

值得注意的是，“莞七條”亦解決了“90/70政策”遺留多年的“一房多證”問題。

《通知》明確規(guī)定，居民家庭持有或購買“雙（多）證房”但實(shí)質(zhì)作為一套住房使用的，在核驗(yàn)購房資格時視作一套商品住房。

“無論是二孩、三孩家庭多買一套房，還是‘多證合一’、限售年限3改2、增值稅征免年限5改2，都是希望激活中高收入人群的改善性購房需求。”李興旺分析認(rèn)為，由于剛需群體受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，購房能力不足，因而“莞七條”對改善性群體寄予厚望，“為人口增長做出貢獻(xiàn)的同時，也為經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長作出貢獻(xiàn)。”

中原地產(chǎn)（中國內(nèi)地）華南區(qū)總裁鄭叔倫向時代周報(bào)記者表示，“莞七條”將為新房市場帶來明顯分化。由于大量的改善性需求釋放，新房市場將出現(xiàn)成交放量、價(jià)格分化的現(xiàn)象。

“與二手房價(jià)差較大的新盤以及剛需項(xiàng)目、剛需產(chǎn)品的價(jià)格，仍有回調(diào)壓力，改善項(xiàng)目和改善產(chǎn)品價(jià)格企穩(wěn)甚至上調(diào)。”鄭叔倫指出。

購房成本大減有望激活市場

“莞七條”是近期東莞第二次落地的調(diào)控政策。

4月28日，東莞市住建局官方小程序“莞e認(rèn)購”更新購房條件。調(diào)整要點(diǎn)包括：恢復(fù)個稅購房政策；社保或個稅“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”；恢復(fù)人才購房政策，本科以上、初級職稱以上、技師以上購房僅需繳納半年社保或個稅；取消新入戶購房半年時間限制等，意在支持合理住房需求，吸引人才留莞，并于5月1日起實(shí)施。

據(jù)李興旺觀察，東莞五一前夕發(fā)布的購房新政，并未引起市場激烈反應(yīng)。

據(jù)合富研究院監(jiān)測，“五一”小長假期間，東莞全市各大樓盤展示中心日均到訪量較節(jié)前工作日增長約2倍，較節(jié)前周末增長10%。然而，人氣回升短期內(nèi)難以促成實(shí)際成交，來訪轉(zhuǎn)化率未見提升，盡管“滿城盡是特惠房”，最終成交仍平淡收場。

監(jiān)測范圍延伸至一季度，期內(nèi)東莞樓市表現(xiàn)平平。

合富大數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，東莞新房供應(yīng)約51.8萬平方米，同比減少54%；網(wǎng)簽面積約55.3萬平方米，同比減少61%；網(wǎng)簽4934套，同比減少59%；網(wǎng)簽金額118.5億元，同比減少71%。

一季度供應(yīng)量處于歷史第二低位，網(wǎng)簽量處于歷史最低位。截至3月底，東莞新房去化周期約18個月。常規(guī)來說，去化周期超過15個月，供過于求。

圖片來源：合富大數(shù)據(jù)

新房遇冷，二手也未能走出獨(dú)立行情。

一季度，東莞二手住宅網(wǎng)簽面積約21.5萬平方米，同比減少65%。樓市深度調(diào)整，在“買漲不買跌”的心態(tài)主導(dǎo)下，購房者普遍持幣觀望。

鄭叔倫認(rèn)為，“莞七條”對于二手市場的影響最為直接。二手市場經(jīng)過深度調(diào)整后，價(jià)格優(yōu)勢明顯，疊加個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年的利好，“交易成本大幅降低后，預(yù)計(jì)二手房市場領(lǐng)先于新房市場回暖，價(jià)格企穩(wěn)。”

黃韜表示，“莞七條”的確釋放了一波購買力，但由于房地產(chǎn)市場是多方作用的結(jié)果，預(yù)計(jì)“莞七條”不會帶來市場的根本性反轉(zhuǎn)。

標(biāo)簽： 二孩可多買一套房這座人口超千萬的特大城市凌晨推新政